CASE 01 複雑な権利関係の整理を伴う業務もお任せください。
区分所有の概念も十分に理解されていない時代に建築された、分譲と賃貸の複合マンションにまつわる複雑な権利関係を解きほぐすために、鈴与三和建物は、関連する各部署のコラボレーションのもとに、全力でサポートをして参りました。
このマンションは昭和44年の建築なのですが、当時はまだ、区分所有に関する私たちの知識はもちろん、法整備も十分ではありませんでした。建物の所有権ははっきりしていたのですが、土地の権利形態は少々アバウトな面があって、当初より権利形態が複雑に交錯していたところに、個々の区分所有者による売却が繰り返されました。そこに加えて相続が発生したことで、権利形態はさらに複雑化してしまいました。相続の件を補足すると、家内の両親が賃貸マンションとしていた部分は、家内の父が社長を務める法人の名義となっていたのです。法人名義だったものを、家内と家内の姉という個人で遺産分割をするということになり、その作業も頭を悩めましたね。また一部の区分所有者から管理費等の未収金も発生していました。鈴与三和建物には、その絡まった糸を解きほぐしてほしかったのです。そしてもうひとつ、築40年を迎えようとしている建物の、賃貸マンションとしての価値を少しでも長く維持してもらいたかったのです。
権利関係の整理と未収金の回収は、丸3年もの時間を要しましたが、ようやく今年(08年)の春、懸案事項のすべてを解決することができました。課題解決に向けて鈴与三和建物がとった個々の具体的な提案や行動は、プライバシーの観点から多くを語ることはできませんが、その間の粘り強い交渉には十分に満足をしています。
ちなみに未収金の回収は、その区分所有者が売却をする際に、未払い金を精算するという方法だったのですが、実は思いのほか複雑な手続きが必要でした。なぜかというと、売買契約は旧オーナーと新オーナーの間で行われるものであるのに対し、未収金は管理組合に対しての債務だからです。詳細が語れず恐縮ですが、売却時の精算とはいうものの、相殺という簡単な方法では事を運べなかったわけです。
これは未収金の回収と表裏一体でもあるのですが、回収できた金額を原資としてエントランスのリニューアル工事を行うことができました。エントランスが一新されると建物価値、つまり賃貸マンションとしての魅力が向上します。また空き巣被害の可能性も低くなると予想されます。これには管理組合のメンバー全員が大変喜んでいます。
ところで、私は建設関係に身を置いていたからこそ分かるのですが、今回の改修工事の規模だと、おそらく多くの会社は、見積書を提出するだけで工事に着手するのではないでしょうか。つまり発注者の希望どおりに仕上げるという受注姿勢で、そこには提案性がありません。
しかし鈴与三和建物はそうではなかった。打合せには完成イメージのスケッチを描いてくるのです。スケッチがあれば、仕上がりがイメージと異なることも少ないですし、また仕上がりに対しての細かなリクエストも出すことも容易です。鈴与三和建物の工事に対する、この取り組み方は高く評価できます。
コーポ橘管理組合理事長 谷口様ご夫婦
改修工事を終えたエントランス
周辺の街並み
大きな課題が解決し、ひと段落したところですが、さっそく次のステップとして建物診断に関しての打合せを始めたところです。診断結果によって長期修繕計画も具体化されるでしょうし、管理費と修繕積立金の見直し作業も必要になってくるかもしれません。いずれにしても目的は明確で、築40年の建物価値を、どのような方法によって効率的に維持向上させていくかです。アイデアに富んだ提案に期待しています。