土地活用『６つのリスク』とリスクヘッジの方法を解説
2024.10.08 UP
不動産をご所有されている方の中には、賃貸経営など、収益物件を建築することで、不動産から収入を得ることにご興味がある方もいらっしゃるかと思います。
賃貸経営は土地活用の選択肢の中でも、主要なものの一つです。
収益物件を建築し賃貸経営を行うことは不動産のオーナーにとって、大きな利益につながる可能性がありますが、その一方で「リスク」があることも忘れてはいけません。
賃貸経営におけるリスクには様々な種類があります。
不動産を活用し、そこから安定した収入を得るためには、それらのリスクをしっかりと理解し、回避する方法や対策などを知っておくことが非常に大切です。
本記事では賃貸経営に関する6つのリスクをご紹介するとともに、それらのリスクヘッジについてもまとめています。
これから土地活用をご検討される方はもちろん、すでに収益物件をご所有の方も是非ご一読ください。
賃貸経営における6つのリスク
賃貸経営を行う上で考えられる主なリスクは、以下の6つです。
それぞれ詳しく内容を解説します。
空室リスク
空室リスクとは、賃貸マンションやテナントビルなどの入居者が決まらず、空室状態が続くことを指します。
入居者の入替時など、一定期間の空室が発生してしまうタイミングはありますが、空室状態が続いてしまうことは収入減に直結するため、非常に大きなリスクの一つです。
仮に収入が減っていても、建築時の借入資金の返済や各種税金、建物の保険や管理費用などの大部分は満室時と同じだけかかってしまいます。
安定した賃貸経営を行うためには対策が欠かせないリスクといえます。
賃料下落リスク
賃料下落リスクとは、新築時に設定した賃料では入居者が決まらず、空室を避けるために賃料を下げざるを得なくなってしまうリスクを指します。
主に建物の経年に伴う劣化や、入居者のニーズの変化、人口減や過剰供給など周辺環境の変化などにより物件の競争力が低下してしまうことが大きな原因です。
空室リスクと対になっているリスクですが、こちらも収入に直結するため対策が必要なリスクです。
金利上昇リスク
マンションやビルを建築する際の費用を、銀行などからの借入で賄う場合に生じるリスクです。
一般的にマンションやビルの建築に伴い借入を行う場合、金利は固定・変動どちらかを選ぶことができます。
変動金利を選んだ場合や、固定金利でも当初数年だけ金利を固定するものを選んだ場合などは金利上昇リスクがあります。
マンションやビルの建築を行う場合は借入額が大きくなることが多く、0.1%の上昇でも返済額に大きな違いが生じるため注意が必要です。
老朽リスク
経年により建物や設備が劣化することに伴うリスクです。
建物そのものの老朽による劣化は、安全性や入居者の居住性に悪影響を及ぼします。
漏水による家財などへの被害、タイルの落下事故など実害につながることもあれば、入居者やこれから入居を検討している人が建物に持つ印象など、見えづらい影響もあるので注意が必要です。
入居者リスク
入居者リスクとは、経営するマンションやビルの入居者が原因となって起こるリスクを指します。
家賃の滞納や遅延、ゴミ出しや喫煙など定めているルールの無視、悪質なクレームや入居者間の騒音トラブルなどが挙げられます。
また近年は高齢入居者の孤独死や認知症なども取り上げられています。
災害リスク
地震やそれに伴う津波・火災、台風や土砂災害など、自然災害による建物や設備の損傷リスクを指します。
近年は豪雨、雷、突風の被害なども増えておりご不安をもたれる方は多いのではないでしょうか。
これらの自然災害は予測が難しく、特に地震などは大きな被害を受ける可能性のある災害ですので、適切な対策が非常に重要です。
また防災意識が高まる中で、経営する建物にしっかりとした対策を施すことは、入居者にとっての付加価値にもなります。
6つのリスクへの対策とは？
ここからは、これまでに挙げた賃貸経営における6つのリスクについて、その対策や予防策をご紹介します。
まとめ
土地活用において賃貸経営は主要な選択肢の一つです。お土地の状況や周辺環境によっては大きなメリットがある選択肢ですが、建築を伴うため大きな費用がかかります。それらの費用を銀行などからの融資で賄う場合、月々の返済額もそれなりの額になります。
賃貸経営は建物を建てて終わりではありません。上記で挙げたようなリスクをしっかりと認識し、必要な対策や予防策を講じ、長期間安定した経営ができるよう常に気を配ることが大切です。
私たち鈴与三和建物株式会社は東京都心部を中心に約90年に渡り土地活用のお手伝いをして参りました。これまでに培った経験に基づき、ご計画のメリットだけでなくデメリットや将来的なリスクも含めしっかりとご案内いたします。
ご興味がございましたら是非お気軽にご相談下さい。