【土地活用】3つのメリット・4つのデメリット│リスクを避けて収入アップ＆節税するには？
2023.10.05 UP
「使っていない土地を持っている」
「実家のあった土地を相続したが、そのままにしている」
このように何も使っていない遊休地がある場合、土地は利益を生み出さず固定資産税を支払うばかりで、あなたは「損」しているかもしれません。
土地活用することで利益を得られる可能性があるので、積極的に活用することをおすすめします。
土地活用には以下のような様々な手法があります。
- ・ 収益物件の建築
- ・ 店舗を建てる
- ・ 駐車場として貸す 等
それぞれ異なる特徴がありますが、本記事ではこの中で最も一般的な土地活用の方法である収益物件の建築について、メリット・デメリットを紹介します。
対象とする土地の周囲の環境や土地所有者の意向、目標とする不動産収益など、諸条件によって土地の最適な活用方法は変わりますが、一人ひとりに合った土地の活用方法を知るためには、土地活用のプロに相談することが近道です。
鈴与三和建物株式会社は80年以上、土地活用に携わってきた経験を活かして最適な土地活用の方法を提案します。土地に関するお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
Contents
土地活用のメリット
はじめに、土地活用を行う場合のメリットを紹介します。
土地を有効に活用することで、以下のメリットを享受できるでしょう。
- ・ 収入が得られる
- ・ 節税できる（固定資産税）
- ・ 節税できる（相続税）
収入面のメリット
最も分かりやすいメリットは、遊休地に賃貸マンションやビルを建築することで「賃料収入を得ること」です。
国税庁が実施している「申告所得税標本調査」によると、令和3年度の不動産所得者の平均額は542万7000円で、土地や建物を上手に活用すれば十分な所得が見込めることが分かります。
なお、遊休地に賃貸マンションやビルを建築するほかに、元々建てられているビルやマンションを建て替えて賃料をアップする、賃貸マンションの一部を自宅にして自室の建築費をマンションの賃料収入から支払う、といった収益の方法も考えられます。
賃料収入の多さや物件管理の容易さなど、複数の要素を検討して総合的に判断することが大切です。
固定資産税のメリット
続いて効果を実感しやすいメリットは「固定資産税・都市計画税の節税効果」です。
更地の状態では固定資産税・都市計画税を満額支払う必要がありますが、住宅を建築する場合は「住宅用地の特例措置」が適用され、1戸につき200m2までの部分に対し、固定資産税の課税対象となる課税標準が6分の１に、都市計画税の課税対象となる課税標準が3分の1になります。
200m2を超える部分についても、それぞれ税額が3分の1、3分の2に軽減されます。
賃貸マンションを建てることで収益が期待できるうえ、土地に対して支払う税金を軽減することができるのです。
相続税のメリット
遺産の相続を視野に入れると、土地の活用による相続税についてのメリットが生まれます。
たとえば、1億円を現金として相続する場合、当然1億円に対して相続税がかかります。
一方で1億円を不動産の形にして相続した場合、相続税を軽減できる可能性があります。
不動産を相続する場合は、土地の場合と建物の場合とで計算方法が異なるのでそれぞれ確認しましょう。
土地の場合
一般的に土地の相続税は、土地の面積に相続税路線価を掛けて計算されます。
相続税路線価とは、国税庁が毎年更新発表をしている相続税を計算するための目安となる価格です。
一般的に、市場で売買される土地相場の目安として発表される公示価格の約8割程度になることが多いようです。
たとえば、1億円の土地を相続する場合、路線価に基づいて計算すると相続税は8,000万円に対してかかることになります。つまり、2,000万円に相続税率を掛けた金額だけ節税できるのです。
建物の場合
建物の相続税は、通常は建物を相続する時点での固定資産評価額（建物の納税通知書に記載されている金額）を用いて計算されます。
※建物を建築した実際の建築費に対して課税をされるのではありません。
仮に評価額が建築費の約５割とすると、1億円の建物を相続する場合は、相続税は5,000万円に対してかかることになります。結果として、5,000万円に相続税率を掛けた金額だけ節税が可能になります。
さらに、貸家建付地としての相続評価減といった制度を利用することで、さらなる税額の控除を図れます。
このように、現金を相続する場合と比べると、土地や建物として相続する場合は相続税額を大幅に圧縮できることが分かります。
現金、土地、建物と相続する資産の形態によって実際に支払う税金は大幅に異なるため、税金の支払額を抑える適切な土地活用の方法を検討する必要があります。
ただし、税金や法律関係は非常に複雑で、場合によっては節税ができず損するケースもあります。
こうした事態を避けるため、不動産について専門家に気軽に相談できる態勢を作ることをおすすめします。
土地活用のデメリット
こうしたメリットのある土地活用ですが、デメリットとなるリスクもあるので確認が必要です。
土地活用を行う上で可能性のあるリスクは、以下の4つです。
- ・ 初期費用が高額
- ・ ランニングコストがかかる
- ・ 空室のリスクがある
- ・ 金利の上昇リスクがある
初期費用が高額
賃貸マンションやオフィスビルの建築には、一定の設計費・工事費が必要です。
また、既設の建物がある場合は解体費や立ち退き費用を支払う必要もあるので、必要な費用はさらに高額になります。
ランニングコストがかかる
賃貸マンションやビルは、建築後も維持管理費用が必要です。
具体的には、管理費や修繕費、固定資産税などの税金です。
こうしたランニングコストの見積もりが甘い場合は赤字が発生する可能性もあるので、入念な見積もりが必要です。
空室のリスクがある
収益物件は空室リスクがある点も認識が必要です。
賃貸マンションやオフィスビルは常に満室状態という訳にはいきません。
空室があると賃料収入は入らない一方で、修繕費や固定資産税は支払い続ける必要があります。
金利の上昇
借り入れを行って建築をする場合、変動金利を選択した場合は金利が上昇するリスクも把握する必要があります。
マンションやビルを借り入れを行って建築した場合、毎月一定額を銀行に返済する必要がありますが、このとき注意するべきは金利の変動です。
1億円を30年間借り入れる場合を想定してみましょう。
金利が1％の場合と2％の場合の返済額をシミュレーションした結果は以下の通りです。
- ・1％の場合：総返済額 1億1,579万円・月々の返済額 約32万円
- ・2％の場合：総返済額 1億3,306万円・月々の返済額 約37万円
シミュレーション結果のとおり、金利が1％変動するだけで、総返済額は1,730万円、月々の返済額は5万円も増えてしまいます。
借り入れを行って土地活用する際は、金利が上昇した場合の対策についても考えておく必要があります。将来の経済情勢を見通すのは難しいですが、固定金利の選択も視野に入れましょう。
土地活用はメリット・デメリットを把握してから
土地活用として、賃貸マンションやオフィスビルを建築した場合のメリット・デメリットについて解説しました。
何も活用していない遊休地は収益を生み出さず、固定資産税を支払い続ける必要があります。
対して賃貸マンションやオフィスビルを建築すれば、収益が得られるとともに大幅な節税を図れる可能性があります。
一方で費用や空室、金利の上昇といったリスクがあり、不用意に不動産を購入・建築すると逆に損をしてしまう可能性もあります。
大切なことは、メリット・デメリットを適切に把握して、適正なリスクを取りながら収益を獲得することです。
ただし、適切なリスクコントロールは困難を要するので、知識や経験を補うために気軽に相談できる専門家を身近に置くことが大切です。
遊休地が手元にあり、土地活用の方法について悩んでいる方は、80年以上土地活用に携わってきた知識と経験を持つ鈴与三和建物株式会社まで、お気軽にご相談ください。