【土地活用と売却、どっちがいい？】土地活用・売却のメリット・デメリットを解説
2024.12.19 UP
所有している土地がある場合、自己使用をしないのであれば「売却する」またはマンションを建てるなど「土地活用する」どちらを選択するべきか迷うことも多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、土地を売却する場合と土地を活用する場合、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。
売却と土地活用、どちらを選択するべきか判断できるよう、特徴について確認しましょう。
Contents
土地を売却する4つのメリット
はじめに、土地を売却する場合の4つのメリットを紹介します。
①売却後は管理の手間が不要になる
土地を売却するメリットのひとつは、売却後に管理の手間が不要になることです。
所有している土地が空き地や未使用の空き家、または駐車場等の不動産経営をしている場合、防犯面や不法投棄への対策・対応など、諸問題について考える必要がありますが、その手間から開放される点は大きなメリットといえます。
②土地を早期に現金化できる
土地の売却をすることで早期に一定のまとまった現金が手に入る点もメリットに挙げられます。
売却によって得た資金で、借入金がある場合の返済、他の不動産や金融資産への組み換えなど様々な活用に利用することが出来ます。
賃貸マンション経営などの土地活用は、賃貸収入から運営の経費を差し引いた残額で徐々に手元の現金が増えていきます。
一方で土地の売却は早期に一定の資金を受け取れますので、新たに事業を始めたい場合などにも有用です。
③固定資産税・都市計画税を払わなくてよい
市街地等では、土地は更地で利用していなくても毎年固定資産税・都市計画税を支払う必要があります。
また、雑草や植木の落ち葉が他人の土地に入ってしまう場合などに備えて、除草や剪定作業などにも費用を要します。
こうした定期的な支出がなくなる点もメリットです。
④相続時に資産を分割しやすい
土地などの不動産は、権利関係の持分に基づき、その割合で所有することは出来ますが、実際に土地を分けたりすることは困難で、相続人同士で権利関係のトラブルになることもしばしば。また、不動産を法的に分割する場合、法務局への届出や登記費用も発生します。
土地を現金にかえておくことで容易に分割できるようになり、相続時に備えられる点も大きなメリットといえます。
土地を売却する2つのデメリット
こうしたメリットがある一方で、土地の売却にはデメリットもありますので把握しておきましょう。
①譲渡税・譲渡手数料が必要
個人で土地を売却する際には、以下の表のとおり譲渡所得税を支払う必要があります。
| 所得税 | 住民税 | 計 | |
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
引用：国税庁 土地や建物を売ったとき
さらに、仲介手数料や測量費用など、譲渡に係る各種費用が必要ですので、売却の金額全体が手元に残る訳ではない点に注意しましょう。
②相続税による節税ができなくなる
土地などの不動産は現金と比較して相続税評価額が低くなるため、相続時に節税効果があります。
一方で土地を売却し現金として保有する場合は、節税のメリットを得られなくなります。
ただし、新たな不動産に買い替える場合は、現状の不動産の利用状況により「特定の居住用財産の買換えの特例」や「事業用の資産を買い換えたときの特例」の利用して節税できる可能性がありますので、買い替えを検討されている場合は専門家への相談をおすすめします。
引用：国税庁 特定の居住用財産の買換えたときの特例
引用：国税庁 事業用の資産を買い換えたときの特例
土地売却に向いているタイミングとは？
土地の売却で気になる事柄のひとつは、土地を売却するタイミングです。
売却時期に着目する場合は、主に以下のようなタイミングになるかと思います。
- ・土地を使用することが無くなったと判断されるとき
- ・まとまった現金が必要になったとき
- ・街づくり計画などの地域環境が動くとき
また、売却価格に着目する場合、地価が上昇し売却に適するとされるのは以下のタイミングです。
- ・長期的に景気が回復基調にあると考えられるとき
- ・外国人観光客需要の増加
- ・金利政策などによる市場の資金の増加
- ・オリンピックなど大規模イベントの開催
一方で以下のタイミングでは地価が下がるとされます。
- ・長期的に景気が後退基調にあると考えられるとき
- ・人口の減少や高齢化
- ・株価の下落による投資に対する警戒感
- ・自然災害の発生等
ただし、こうした様々な要素が複合的に重なり合い土地の価格が形成されていくため、実際に土地の価格の高低を判断するのは困難です。
土地の売買に慣れた専門家の意見も聞きつつ、土地活用も含めて売却の方針を決めることをおすすめします。
＞＞関連コラム：土地活用コンサルティングって何？│コンサルティングを受けるメリット・手順を解説
土地活用する3つのメリット
続いて、土地を売却せずに、賃貸マンションやオフィスビルなどを建築して活用する場合のメリットを紹介します。
①安定した収入が得られる
賃貸マンションやオフィスビルなど、土地を有効活用する最大のメリットは、安定した収入を得られることです。
適切な管理や運用を行うことが出来れば、長期に渡り賃料収入を見込めますので、現役で働いている方は主な収入に加えて生活を豊かにできますし、事業者様であれば本業に加えた収益を確保することで、事業の安定化に繋げることが出来ます。
＞＞関連コラム：【土地活用】3つのメリット・4つのデメリット│リスクを避けて収入アップ＆節税するには？
②固定資産税対策になる
土地を所有する限り支払い続ける必要がある固定資産税・都市計画税ですが、マンション建築等の土地活用をすることで、固定資産税・都市計画税の節税効果が得られます。
また、特定の条件を満たす建て替えなどで固定資産税や都市計画税の節約ができる制度もありますので、活用することで税金の面でもメリットが生まれます。
③相続税による節税ができる
更地である場合と比べて、賃貸マンションなどを建築することで相続税の面でも節税メリットが見込めます。
たとえば、「小規模宅地等の特例」を活用することで、相続税の計算で使用される評価額の一部を50％も減額できます。
ほかにも相続税対策として活用できる方法がありますので、以下のコラムからご確認ください。
＞＞関連コラム：不動産の相続税対策としての土地活用とは？節税に利用できる3つの方法を解説
土地活用する４つのデメリット
土地活用する際にも、メリットに加えてデメリットもありますので解説します。
①建築に多額の費用がかかる
賃貸マンションやビルなど収益物件の建築による土地活用をする場合は、多額の初期費用を要します。
木造アパート・賃貸マンション・オフィスビル等どの場合でも、規模や構造、仕様によって費用は異なりますが、建築するには多くの費用が必要になることは間違いありません。また、コストを抑えることばかりを優先して建築をしてしまうと、魅力が半減してしまい、安定した収益性に影響で出てしまう可能性もあります。
＞＞関連コラム：土地活用｜十分な資金なしでも土地活用をする方法5選
②ランニングコストを考える必要がある
建築時に加えて、固定資産税や都市計画税の他、維持・修繕費といったランニングコストを考慮する必要もあります。
想定される賃料収入と支出、双方を細かに検討して収支計画を立てましょう。
こうした資金計画のときも、土地活用コンサルタントなど、土地活用の専門家の助言がおすすめです。
③空室リスクに備える必要がある
賃貸マンション・ビル経営をするにあたり、空室に対するリスクを適切に見積る必要があります。
一般的に経年により建物の老朽化が進むと空室率は上がって行く傾向にあります。
事前に周辺地域の需要や賃料相場等の市場調査をし空室リスクの低い建物を建築することも大切ですが、安定した賃貸経営をするには経年に合わせた一定の空室率や賃料の下落を想定した事業計画を立てることが大切です。
④金利の上昇リスクに備える必要がある
土地活用に必要な資金を借り入れる場合、金利が上昇するリスクに備えなければいけません。
金利が上昇する可能性はいつでもあり、万が一上昇した場合でも返済を続けられるよう余裕を持った資金計画が重要です。
土地活用に向いている土地の特徴とは？
このようなメリット・デメリットがある土地活用。
実は土地によって向き不向きがあり、売却するべきか土地活用するべきか、勧められる選択も変わります。
一般的に賃貸マンションや店舗・事務所ビルなどの土地活用に向いた土地の例は以下のとおりです。
- ・駅が近く、都心部へのアクセスがよい土地
- ・大型の商業施設が近く、日常生活の利便性が高い土地
- ・公園が近くにあるなど、住環境に優れた土地
- ・人口が多く、住居や店舗への需要が高い土地
- ・高台で安定した地盤など、災害の危険度が低い土地
こうした土地を所有している場合は、売却よりも土地活用することで、長期的に安定して収益を得られる可能性が高まります。
まとめ
＞＞施工事例：おもてなしをデザインした賃貸マンション（大田区）
「所有する土地を売却するべきか、土地活用するべきか」
こうした疑問を持った方に向けて、それぞれのメリット・デメリットを紹介しました。
双方の特徴を把握することで、土地やご自身の状況に最適な選択肢を選べるでしょう。
なお、こうした知識を持っていても売却・土地活用の判断は難しいものです。
どちらを選択するべきか迷ったときには、専門家のアドバイスに耳を傾けることをおすすめします。
弊社、鈴与三和建物株式会社は、建物や土地の売買・建築など土地活用を80年以上に渡って行ってきました。
豊富なノウハウに基づくアドバイスを致しますので、土地の利用方針について迷った場合はお気軽にご相談ください。