【東京都心部での土地活用】10のアイデアを解説
2024.11.15 UP
人口の減少が続いていることは誰もが知っている社会問題の一つです。そんな中で不動産の活用を検討するうえで、賃貸住戸などの需要が減ってしまうことに不安を感じている方はたくさんいらっしゃるかと思います。
日本全体でみれば人口の減少は今後も加速していくと予測されていますが、東京圏などの大都市圏では一概にそうとは言えません。
総務省統計局が行う人口推計の2023年の結果によると、日本全体の人口は前年比－0.48％となっていますが、東京都の人口は前年比＋0.34％となっています。増加率も前年に比べ＋0.14%と、東京への流入が増加していることが分かります。
＞＞リンク：人口推計（2023年（令和5年）10月1日現在）結果の要約
東京の人口増加は2050年まで続くという予測もあり、東京都心部での土地活用にはまだたくさんの可能性があると言えるでしょう。
そこで本記事では、東京都心部における土地活用について解説をいたします。
Contents
都心部での土地活用の特徴
はじめに、都心部の特徴を土地活用の視点から紹介します。
- 土地や建物の需要が多く、供給が限られているため、地価や賃料が高い
- 様々なニーズがあり、活用の選択肢が豊富
- まちづくりや法律、条令などの面で大きな建物を建てやすい
都心部の不動産は収益性や利便性などの理由から需要が多い一方で、供給には限りがあります。そのため地価や賃料相場が郊外エリアと比べて高くなることが特徴の一つです。
賃貸マンションを例に挙げると、都心部と郊外で同じ規模のマンションを建築した場合、建築費などの費用に大きな違いは生じないため、賃料の高い都心部の方が収益性が高くなります。
店舗や事務所、ホテルなどマンションなど以上に立地が重要な計画も選択肢の一つになりえます。
＞＞関連コラム：【土地活用】3つのメリット・4つのデメリット│リスクを避けて収入アップ＆節税するには？
都市部・都心部の土地活用「アイデア10選」
ここまでで解説した特徴を踏まえ、都心部で土地活用を行う場合の具体的なアイディアをまとめてみました。様々な選択肢がありますが、代表的なものは以下の10項目です。
- ① マンション
- ② オフィスビル
- ③ ホテル
- ④ 店舗系
- ⑤ 複合型
- ⑥ 借地、定期借地
- ⑦ 売却
- ⑧ 等価交換
- ⑨ 駐車場
- ⑩ 不動産信託
この中で①～⑤は賃料収入などを目的に収益物件を自身で建築するアイディアです。一方で⑥～⑩については土地の賃貸や売却など、自身での建築を行わないアイディアとなっています。
それぞれ解説します。
建築を伴うアイディア
マンション建設
賃貸マンションの建築は土地活用の中でもオーソドックスな選択肢の一つです。郊外などでも成立する場合はありますが、利便性の高い都心部の賃貸マンションは需要が多く、郊外のマンションと比べ、高い収益性と安定性が期待できます。
賃貸住居の需要は景気の影響が少ないとされています。また、オフィスビルや店舗などと比べ、部屋数が多く、空室や滞納リスクを分散でき、長期的に安定した収益を見込めることが特徴です。
オフィスビル
オフィスビルは賃貸マンションなどと比べ、需要の多いエリアは限られています。そのため計画にあたっては綿密な市場調査を行うことが重要です。
需要の多いエリアであれば、賃貸マンション以上の収益性が期待できます。ただし、景気の影響を受けやすく、部屋数も少ないため、賃貸マンションと比べ空室リスクが大きくなってしまいます。
ホテル
コロナ禍で苦しい状況が続いたホテル事業ですが、インバウンドの復調に伴い再度注目されている選択肢です。需要が多いエリアや時期は高い収益性が見込めますが、オフィスビル以上に景気や社会情勢の影響を受けやすく、ハイリスク・ハイリターンな活用方法です。
近年はリスクヘッジの観点で、賃貸住宅に転用可能なホテルや、マンションとして建築を行い、民泊制度を利用してホテル運用を行うなどの事例も見られます。
いずれの場合でもオーナー様にとっては、運営をどのように行うかが大きなポイントとなります。
店舗系
物販やコンビニ、飲食店など店舗系の建物は人通りの多さや視認性など、エリアや立地の影響が大きい選択肢です。しかし、そのような条件を満たす場所であれば高い収益性を見込める選択肢です。
また、ビルやマンション、ホテルなどと比べ小さな土地でも事業が成り立つ可能性があることも特徴です。
景気や周辺環境の影響を受けやすい点や、店舗の内装工事などの関係で退去～再入居までに時間を要する点、再建築を行う場合などの立退きリスク等に注意が必要です。
複合型
マンションやオフィス、ホテル、店舗などの複合型は、それぞれの長所を生かすことのできる選択肢です。
例えば、店舗としての需要が多い低層階を店舗に、店舗の需要が落ちる中層から上を賃貸マンションにすることで、収益性と安定性の両立などが可能です。
一方で、セキュリティ面で導線を分ける必要性(店舗の入口とマンションの入口を分けるなど)や、設備やスペースの配置など、調整が必要となることも多く、余裕のある土地と正確なプランニングが重要です。
建築を伴わないアイディア
借地・定期借地
所有している土地を貸すという選択肢は、初期費用や維持管理費用、手間などの点で負担やリスクが小さい選択肢です。一方で、収益性は建築を伴うアイディアと比べると見劣りしてしまいます。
借地には大きく分けて以下の2種類があります。
普通借地
更新のある借地契約。借地人には借地権という強い権利が生じるため注意が必要です。この場合、賃料収入ではなく地代収入となります。
定期借地
契約期間の満了後、更新が無く契約終了となる借地契約です。権利関係のリスクが生じにくいことが特徴。50年などの長期間の契約が行われることもあります。
売却
土地や建物の売却は、収益物件の経営とは逆に短期的に現金化をしたい場合に向いている選択肢です。売却後、不動産の側面でのリスクは無くなりますが、譲渡税の課税や相続税評価額の上昇など税制面での注意が必要です。
また、売却する土地の土壌汚染や建物のアスベスト含有などによる費用負担や評価額減などにも注意をする必要があります。
立体等価交換
立体等価交換とは、土地をデベロッパーに提供し、その後に出来上がるマンションなどの建物の一部（土地の評価額と同等の）を受け取ることを指します。
金銭的な負担をせずに新しい住居を得ることができる、個人の場合は譲渡税の課税が繰り延べされるなどの特徴があります。
通常の土地売却であれば、どのような土地でも条件次第で売却できる可能性がありますが、等価交換の場合は、あくまでもデベロッパーが興味を示す土地（分譲マンション事業などが成り立つ土地）でなければなりません。土地の大きさや形、立地などによっては成立しない場合もあるため注意が必要です。
＞＞関連コラム：土地活用｜十分な資金なしでも土地活用をする方法5選
駐車場
平置きや機械式などの駐車場も、活用の選択肢の一つです。駐車場を自身で運営することも可能ですが、時間貸しなどの駐車場事業者に土地を賃貸することも可能です。
一部都心部では開発が進み駐車場が減ってしまった地域もあるため、そのような地域では安定した経営が可能かもしれません。また平置き駐車場の場合は別な用途への転用も容易です。
一方で固定資産税の減免を受けられないなどの注意点があります。
＞＞関連コラム：土地活用の種類のおすすめは？代表的な「駐車場経営」と「マンション経営」の方法を解説
不動産信託
不動産信託とは、所有する土地や建物の管理・運用・処分を第三者に委託し、自身は当該不動産から生じる利益のみを受けとる仕組みのことを指します。
委託先は信託銀行や不動産会社などの専門家や信頼のできる家族などを選ぶことができます。管理や運用を完全に任せることとなるため、自身の手間がかからないことが大きな特徴です。
専門家に依頼する場合は報酬や手数料が必要となります。また収益性の低い不動産などは信託契約を断られてしまうこともあるため注意が必要です。
まとめ
今回は都心部での土地活用の特徴やアイディアを解説しました。都心部での土地活用には、それぞれメリット・デメリットがありますが、様々な選択肢があります。
所有する土地や建物にどのような活用の選択肢があり、何が最適なのか、調査や検討を行う際には是非お気軽にご相談ください。
私たち鈴与三和建物株式会社は東京都を中心に90年以上、お客様の不動産に関するお悩みの解決をお手伝いしてきました。
お客様の抱えるお悩みやお考えを丁寧に伺ったうえで、不動産の状況や性質をしっかりと調査し、最適な選択肢(ANSWER)をご提案いたします。