土地・建物の売却にかかる税金「譲渡税」とは？土地活用するなら知っておきたい基礎知識を解説

2024.12.02 UP

土地や建物など、不動産の売却は不動産活用における重要な選択肢の一つです。個人が所有する不動産を売却する場合、利益に対し譲渡税が課税されます。

不動産の売却は大きな額の取引になることが多く、それに合わせて譲渡税額も大きなものになります。

不動産売却時の譲渡税計算は所有期間に応じた税率の違いや、様々な控除、特例があります。

譲渡税は、最終的な手残り金額がどれくらいになるかを計算するうえで、非常に重要な税金です。そこで本記事では譲渡税の税率や課税時期、控除や特例などについて解説します。

控除や特例の利用ができれば課税額を抑え、手残り金額を増やせる可能性もあるので、ご興味がある方は是非ご覧ください。

Contents

土地・建物の売却にかかる「譲渡税」とは？

譲渡税という言葉はよく使われますが、正式には譲渡税という名前の税金は存在せず、その実体は所得税と住民税、復興特別所得税です。

所得とは、収入から経費や控除を差し引いた金額を指します。日本の税法上、所得は以下の図のように10種類に区分されており、それぞれに税率や計算方法、控除などの仕組みが異なります。

不動産の売却による所得は、図中の譲渡所得に該当します。

譲渡所得とは一般的に土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産の譲渡による所得です。この譲渡所得に対して課税される所得税と住民税、復興特別所得税を譲渡税と呼びます。

土地や建物の売却にかかる譲渡税は以下の算式によって計算できます。

［収入金額 – （取得費＋譲渡費用） – 特別控除額］✕税率

＞参考：国税庁　譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

不動産を売却する場合、収入金額＝土地や建物の売却額となります。

取得費とは売却をする不動産を得る際にかかった費用のことで、以下のようなものが挙げられます。

上記費目はあくまでも売却する土地や建物に関するだけが対象となるため注意が必要です。

先代から相続した不動産など、取得した時期が古いなどの理由で取得費が分からない場合は、売却金額の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用

譲渡費用とは土地や建物を売却する為にかかった費用を指し、以下のようなものが挙げられます。

固定資産税や修繕費など、資産の維持や管理にかかった費用は譲渡費用には該当しません。

売却する土地や建物、売却の目的など一定の要件を満たしている場合、上記の取得費や譲渡費用に加え、特別控除が適用されることがあります。

取得費や譲渡費用、特別控除などをしっかりと確認し、適切に申告することで譲渡所得を小さくすることができ、課税額の軽減が期待できます。

譲渡所得に対する税率は、売却する土地や建物の所有期間によって変動します。

売却する不動産の所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えている場合は長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。

長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%）、短期譲渡所得の税率は39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63％）となっています。

このように長期と短期で倍近く税率が変わってしまいます。また、それ上記図のように、実際の所有期間が5年を超えていても、短期譲渡所得になってしまう場合があるため注意が必要です。

＞参考：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算
＞参考：国税庁　長期譲渡所得の税額の計算

不動産の売却による譲渡所得には、特別控除や特例が適用される可能性があります。主な特別控除は以下の通りです。