土地活用「失敗の原因となる5つの注意点」│失敗を避けるためのポイントとは？
2024.10.30 UP
土地活用には節税対策や収益化など目的に応じて様々な選択肢があります。
その中でも、ビルやマンション経営など建築を伴う活用方法の場合、初期投資として大きな費用が必要となったり、計画から完成まで多くの時間がかかるため、このまま進めてしまって良いものか、不安を感じる場面もあるのではないでしょうか。
本記事ではそのような不安を抱えている方向けに、ビルやマンションなどの収益物件を建築する際に失敗の原因となる注意点を5つご紹介します。
Contents
土地活用「失敗の原因となる5つの注意点」
①目的に合わない土地活用を行ってしまった
土地活用には様々な選択肢があり、目的によってそれらの向き不向きは大きく異なります。
同じ収益物件の建築でも、賃貸マンションの建築とオフィスビルや店舗ビルの建築を例に挙げると、
立地や周辺の需要などの状況にもよりますが、
長期安定収入が目的であれば賃貸マンションの建築が適しており、
高い収益性が目的であればオフィスビルや店舗ビルの建築が適しています。
＞＞関連コラム：土地活用の種類のおすすめは？ 代表的な「駐車場経営」と「マンション経営」の方法を解説
②地域のニーズを把握していない
ファミリー層の需要が高いベッドタウンに単身者向けのマンションを建てても入居者は集まりません。 同様に、繁華街の近くなど単身者の需要が高い地域にファミリー層向けのマンションを建てても入居は見込めません。
計画地周辺にどんなニーズがあるのか、それに合わせてどのような活用を行うべきかといった、調査や企画を怠ることは計画の失敗につながります。
③目先の利回りを重視してしまう
利回りとは、投資した金額に対して得られる収益の割合を指します。収益が同じであれば投資金額を抑えるほど利回りは高くなります。
新築時の賃料と建築費などの初期費用から利回りを計算する場合、初期費用を抑えるほど利回りは高くなるように見えます。
しかし、マンションやオフィスビルの利回りを考える場合、長期的な視点で利回りや収益性の計算を行うことが大切です。
建築後に起こりうる賃料の下落、建物の維持やメンテナンスにかかる費用やその上昇などを考慮せずに計画を進めてしまうと、初年度の利回りが高くても、トータルの利回りは想定よりも低くなってしまうなどの失敗につながります。
④計画に必要な資金の見積りが甘い
マンションやビルの建築には、建築費以外にも各種税金や建築中の金利や仮住まい費など様々な費用がかかります。
また、既存の建物の解体費や、解体する建物が建築された時期によってはアスベストの対策費、土壌汚染の対応費など、高額な費用が追加でかかることもあります。
特にこれらの費用を金融機関からの借入で賄う場合、費用の算出が甘く予備費の確保をしていないと、想定外に出費によって資金不足となり、計画の失敗につながってしまいます。
その他、新築後に入居者が満室になるまでの期間や、長期的にみた空室率などを考慮していないと、想定していたような収益があげらないケースがあります。
建物管理を軽視していた
建築をする場合、建物の完成までに目が行ってしまいますが、完成後の運営も重要です。日々の清掃業務や設備の点検など、健全な賃貸経営を行っていくうえで適切な建物管理は欠かせません。
建物管理を怠ってしまうと、築年数以上に古く見えてしまったり、外壁の落下などによる事故のリスクなど、入居者の満足度や安全性にも悪影響を及ぼします。
以上、土地活用の失敗につながる5つの原因についてご紹介しました。
ここからは、これらを踏まえ失敗を避けるための対策をご紹介します。
土地活用の失敗を避ける「4つの対策」
①土地活用の目的を明確にする
自身に合う土地活用が何かを検討する為に、まず最初に土地活用を行う目的を整理することが大切です。
- 本業に代わる安定的な収入を確保したい
- 老後の収入を確保したい
- 節税対策を取りたい
土地活用の目的は様々で、自身の目的が一つであるとは限りません。目的を整理し、優先順位を考えておくことは、その後、土地活用の検討を進めるうえで、正しい選択をする為に役立ちます。
＞＞関連コラム：【土地活用】3つのメリット・4つのデメリット│リスクを避けて収入アップ＆節税するには？
②土地の特性・地域のニーズ・市場動向を把握する
土地活用の具体的な計画を立てるうえで、地域のニーズや市場動向を調査することは非常に大切です。
計画エリアの住まわれている方の人口やその年代・収入、店舗の分布や不足している施設、近年でどのような種類の建物（住居、オフィスなど）が地域に供給されているのか、それらの賃料や稼働率など、このような情報は安全な土地活用計画を立てるうえで参考とすべきものです。
また、駅や商業施設の新設、新規道路の敷設など、行政や大資本が絡むような地域の再開発計画もしっかりと把握しましょう。地域の再開発はエリアの特性や需要と供給のバランスなどに大きな変化をもたらすことがあります。
③長期的な視点で事業計画を立て投資する
土地活用を行う上では、短期的な収支だけでなく、長期的な視点で事業計画を立てることが重要です。
コストを抑えた建築と比べ、高品質の建物を建築することは、短期的には収益性が低く見えるかもしれません。
しかし、メンテナンス性が高い建物を建築することで維持や管理にかかる費用を低減したり、居住性や防音性など付加価値の高い建築、将来的な技術革新による新しいサービスに対応する為に構造的な予備スペースを設けておくなどの柔軟性をもたせた建築をすることなど、入居者の満足度を維持することにより賃料の下落を抑えることができれば、長期的に見れば収益性が高くなる場合もあります。
マンションやオフィスビルなど、耐用年数の長い建物を建築する場合は1～2年など短期的なスパンでなく、中長期的な視点で事業計画を立てることをおすすめします。
④将来のリスクを把握し対策をしておく
賃貸経営にはリスクがつきものです。それらをしっかりと把握し、事前に対策を立てることで、実際にトラブルが起きた際に被害を最小限に抑えることができます。
- 空室 賃料下落リスク→計画段階での綿密な調査とそれに基づくプランニングで回避
- 金利上昇リスク→長期固定金利での借入や借り換えなどを検討
- 入居者間トラブルのリスク→適切な賃貸管理を行うことで回避
- 災害リスク→災害に強い建物の建築や保険への加入検討
以上のように様々なリスクがあるため、それらを認識し、可能な限り備えておくことが大切です。
土地活用の失敗を避ける重要なポイントとは
最後に、土地活用の失敗を避けるために、必ず把握しておきたい重要な2つのポイントを紹介します。
土地活用の成功事例を知る
土地活用の目的や、抱えている悩みが自分と近い事例を知ることで、計画をよりイメージしやすくなります。
不動産のコンサルティングを行っている会社や建築会社はそのような事例を紹介してくれることが多いです。またインターネットなどで事例を記事として掲載している場合もあります。
信頼できるパートナーを見つける
ここまでご紹介した通り、土地活用には検討すべき事柄が多く、中には専門的な知識が無いと難しいものもあります。
そのため、タイミングは状況次第で変わりますが、どこかのタイミングで専門的な知識やスキルを持つ相談先を確保することをお勧めします。
不動産会社や建築会社、税理士や司法書士等、目的や状況によって相談すべき先は異なりますが、相談先を選ぶ際は、実績や業歴、担当者との相性などから信頼のできる相手を選ぶことが大切です。
＞＞関連コラム：土地活用コンサルティングって何？│コンサルティングを受けるメリット・手順を解説
まとめ
土地活用における失敗の原因を紹介するとともに、失敗を避けるための対策やポイントについても解説しました。
私たち鈴与三和建物株式会社は東京都心部を中心に約90年に渡り土地活用のお手伝いをして参りました。その中で培ったノウハウを基に、土地活用をお考えのお客様が安心して前に進めることができるよう、様々な業務やアドバイスを行っております。
ご興味がございましたら是非お気軽にご相談下さい。