土地活用の流れの基本を解説│土地活用を0から始めるときは「7つのステップ」で
2024.08.30 UP
「使っていない土地がある」「不動産を相続した」「住んでいる建物が老朽化してきた」
このようなタイミングで土地や建物の有効活用に興味をお持ちになる方は多いのではないでしょうか。
しかし、土地活用の基本的な流れを知らなければ、具体的な行動に移すことはできません。
そこで本記事では、土地活用を「0から始めるとき」の流れについて解説します。
「土地活用に興味はあるけど、何から始めて良いか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方は、是非ご参考にしてください。
Contents
土地活用の進め方 0から始めるときの流れは7つのステップで
収益物件の建築など、実際に土地活用を行う場合は、計画に着手するまでの一連の流れを把握することが大切です。
具体的な7つのステップに分けて解説します。
ステップ1：希望や目的の整理
計画にあたり、まず最初に土地活用を行う目的や希望を整理し明確にすることをおすすめします。
土地活用は目的によって取るべき手段が大きく異なります。
たとえば、長期的に収益を獲得していきたい場合はマンションなど安定した賃料を得られる収益物件の建築が選択肢にあがります。一方で短期的に土地から収入を得たい場合は、初期費用を抑えられる駐車場などが選択肢になります。
- ・立地を生かして収益性を重視した土地活用をしたい
- ・借入などを避けるためになるべく初期費用を抑えたい
- ・相続財産の分割にあたって不動産をうまく活用したい
- ・なるべく手間をかけずに土地を活用したい
このように、目的が異なればおすすめできる土地活用の手段も変わりますので、まずはどうして土地活用を行いたいのかなど、目的や動機を整理してみましょう。
ステップ2：専門家への相談
土地活用の目的を整理した段階で、専門家に相談してみることをおすすめします。
自身の目的達成に向けどのようなことをしなければならないのか、どんな選択肢があるのかなど、計画を具体化するために専門的な知識やスキルが必要な場合があるからです。
得意分野や特徴が異なるため、自身の目的に合った相談先を見つけることが大切です。
土地活用に関する主な相談先とその特徴を以下にまとめてみました。
| 主な相談先 | 得意分野・特徴 |
| 不動産屋 など | 不動産の賃貸や売買に強く、賃料や不動産の価格などの情報を持っていることが多い。 持っている建物を賃貸したい場合、不動産を売却したい場合などに向いている。 |
| 建築会社 など | 建築を伴う活用の企画・調査・設計・施工などトータルでサポートしていることが 多い。収益物件の新築や建替えなどを考えている方向き。 |
| 金融機関 | 融資の相談のほか、土地信託による活用も相談できる。全般的な相談はできるが、 専門的な内容については建築会社や不動産屋に任せていることが多い。 |
| 税理士 など | 相続税・固定資産税など税負担が気になる場合に。相続税対策など、税制面での お悩みがある場合に向いている。 |
なお、相談先を選定する場合は、地元の土地や物件の情報を把握しているか、過去の実績や業歴はどの程度あるのかなど、総合的に判断することをおすすめします。
ステップ3：ご所有地の調査
次に相談先の意見なども参考にしながら計画地の調査を行います。
調査する内容は目的によって異なる部分もありますが、土地の状況や活用の選択肢を確認する意味でも以下のようなことをお調べすることをおすすめします。
登記簿謄本の確認
登記簿謄本では土地や建物の面積や用途、今の所有者や過去の所有者、抵当権の有無などを確認することができます。
「自分のものだと思っていたけど、名義が亡くなった親のままになっている。」「返済が終わったはずなのに抵当権が残っている」
などのように、今後の計画に影響する可能性がある情報を得られる場合があります。
建築に関する法令や条例の確認
「その土地にどのような建物が建てられるか」、「どんな制限を受ける可能性があるのか」などの情報は、建築をしない場合でも調査すべき項目です。
不動産の売却をする場合、これらの情報は不動産の価値に直結します。提示された金額が適正なのかを自分で判断する際などに役立ちます。
公示価格や路線価格の調査
国土交通省や国税庁が毎年更新している地価に関する情報の調査も大切です。
不動産を売却する場合は相場の確認に、建築など土地を売らない場合でも固定資産税や相続税など税額の確認をする際に役立ちます。
測量などの現地調査
収益物件の新築や建替えなどを行う場合は現況測量の実施をおすすめします。
登記簿の面積と実際の面積にずれが生じている場合が非常に多く、プランニングにあたり確認する必要があります。
また面積だけでなく以下のような建築に直結する調査も兼ねて測量を行います。
- ・敷地の形状
- ・隣地境界の位置
- ・前面道路幅
- ・敷地の高低差
- ・電柱や歩道の位置
- ・隣地からの越境物
これらの調査を具体的なプランニングの前に行っておくことは、その後のスムーズかつ正確な計画の立案につながります。
また、正確な調査は予期せぬトラブルの回避や対処、堅実な土地活用プランを作成するうえでも非常に大切です。
調査すべき項目の中には特別な知識やスキルを必要としないものもありますが、手間や精度などの点で専門家への依頼を検討しても良いかと思います。
ステップ4：市場調査
収益物件の建築や駐車場の運営、所有する建物の賃貸などを検討する場合は、その周辺にどのような需要があり、計画を実行した際にどれくらいの収入が見込めるのかを確認しましょう。
- ・周辺のマンションの賃料
- ・対象エリアで人気の間取り
- ・店舗や事務所などの需要
- ・駐車場や倉庫などの需要
- ・保育園、老人ホームや病院の需要
上記のような情報を集めることで、収益性を確認し、数ある選択肢の比較検討をすることが可能になります。
ステップ5：計画立案
ここまでの調査結果などを基に、どのような土地活用事業が自身の目的達成に適しているのか、具体的なプランニングを行って確認をします。
建築などを行う場合は、簡易的な図面などを作成し建物の規模の確認や概算工事費の算出を行います。
また工事費以外にどのような費用が必要か、クリアしなければならない障害にどう対処すべきかなど、計画の実行に向け具体的な道筋を立てることも非常に大切です。
売却など建築を行わない場合でも、売却の意思を示し、買主候補から具体的な条件提示を受けるなど重要な段階に入ります。
また建築と同じく、計画の実行にかかる諸経費や税額の計算、問題点の確認なども合わせ総合的な計画を立てることをおすすめします。
この時点で複数の選択肢が残っている場合は、作成した案を比較し、最終的にどの案で進めるべきかを判断します。
このような作業には図面の作成や工事費の算出、各種経費や税額の計算など専門性の高い内容となるため、信頼のできる会社を選び進めることをおすすめします。
ステップ6：資金計画
建築など、事業費が大きな額になる場合は、その資金をどのように捻出するかを検討しなければいけません。
自己資金や、他に所有する不動産などを売却して事業費に充てるケースもありますが、マンションやビルなどを建築する場合、金融機関から融資を受けることが多いです。
金融機関は安定した返済が見込めるプロジェクトに対して融資を行いますので、金融機関に対する事業の概要説明も必要です。
建築会社など、相談先によっては金融機関との交渉や事業概要の説明なども含め、総合的なサポートをしている会社もあるので、相談先を選ぶ際のポイントの一つにしても良いかもしれません。
ステップ7：契約
諸々の課題をクリアし、計画を実行することが決まれば、依頼先との契約などを進めます。
建築の場合は工事の請負契約や設計契約、不動産売買の場合は売買契約や仲介業者との媒介契約などを取り交わします。
大きな額の契約となることが多いので、金額の妥当性はもちろん、支払いや解約の条件などをしっかり確認して進めましょう。
契約の段階で金銭の支払いが発生するケースや、解約に違約金が伴うケースも多々あります。
少しでも不安がある場合は、契約を締結する前にセカンドオピニオンとして、土地活用コンサルタントや不動産会社、金融機関など、第三者に意見を聞いてもよいでしょう。
まとめ
このような流れで土地活用の検討は進んでいきます。
各ステップの内容の通り、様々なタイミングで専門的な知識やスキル、時間のかかる作業などが必要となります。
必要となる様々な調査や作業を、それぞれ個別に依頼することも可能ですが、相談先や業者選定や各業者との打合せ・交渉などが大きな負担となってしまいます。
そのような負担を軽減したい場合は、土地活用に関して総合的なサポートをしてくれる相談先を選ぶことをおすすめします。
私たち鈴与三和建物株式会社は東京都心部を中心に80年以上土地活用のコンサルティングを行ってきました。
お客様のご希望やお悩みを伺い、最適なご提案や解決策をご案内することはもちろん、その後の設計や工事、不動産の売り買いなど、ワンストップでお手伝いできることを強みとしています。
土地活用についてご興味がある方、相談先にお困りの方は是非お気軽にお問合せ下さい。