地価の目安となる指標『一物五価』について解説
2023.10.14 UP
土地を売却する場合はもちろんのことですが、土地活用を考えるうえでも、土地の価格を示す「地価」は欠かせない要素です。
地価を正しく把握することで、土地活用による節税効果や新築後の固定資産税などを把握することができ、その後の収益の予測を正しく行えるようになります。
土地の価値を示すものとして「一物五価」という言葉があります。
一物五価とは、1つの土地に対して価格を示す指標が5つあることを表しています。
本記事では、指標の決定機関や更新時期、算出方法や目的が異なることで使われる場面が変わる5つの指標について解説します。
それぞれの価格の調べ方やおおよその目安など、実務的に利用する際に知っておきたい知識もまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
土地の価格を正確に把握することは土地活用に慣れていない人にとって難しいものです。
土地活用や売却に際し、ご所有地の価格を正確に把握したい場合は、土地活用のプロに相談することをおすすめします。
鈴与三和建物株式会社は80年以上、土地活用に携わってきた経験を活かして最適な土地活用の方法を提案します。
土地に関するお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
土地価格を把握する際の指標「一物五価」とは
一物五価とは、以下の5つの指標のことを指します。
- ・公示価格
- ・基準地価
- ・相続税路線価
- ・固定資産税評価額
- ・実勢価格
それぞれ、どのような目的で使われどんな意味を持ち、誰がいつ決めるのか、詳しく解説します。
公示価格
「公示価格」とは、土地を取引する際に、その土地の適正な価格を客観的に判断するための指標です。
国土交通省が、1月1日時点の標準地（国土交通省が定めた土地価格の基準となる土地。令和5年は26,000地点を指定。）における価格を毎年3月に公表します。
公示価格は、1つの土地に対して2人の不動産鑑定士が諸条件を勘案しながら算出します。
算定された結果を国土交通省の土地鑑定委員会が精査して公示価格が確定、1㎡あたりの価格として公表されます。
基準地価
「基準地価」は公示地価と同じ、土地の適正な価格を客観的に判断するための指標です。
公示地価と異なる点は、都道府県が公表を行うこと、都市計画区域外の林地なども対象となるため公示地価の補完的役割を果たすことなどが挙げられます。
公表される日程も異なり、毎年7月1日時点の基準地（都道府県知事が定めた基準となる土地。令和5年は約21,000地点で実施。）における価格を9月に公表します。
相続税路線価
「相続税路線価」とは、相続税や贈与税を計算する際に参考とされる指標です。
相続税路線価は、国税庁が1月1日時点を基準に算定し、毎年7月頃に公表されます。
個別の土地ごとに価格が定められている訳ではなく、道路ごとに1㎡当たりの価格が定められていて、路線価に土地の面積を乗じることで計算されます。
これにより、ご所有地の相続税評価額を確認することができ、相続が発生した場合の税額の確認や、 それに基づく相続税対策の検討をする際に役立ちます。
また、近くに公示地や基準値がないエリアでも、相続税路線価を用いて土地売買の相場を確認できる可能性があるので、土地活用を考える上で知っておくべき指標といえるでしょう。ただし路線価も全国すべての道路に設定されている訳ではない事には注意が必要です。その場合は倍率方式に基づいて相続税評価額を確認する必要があります。
固定資産税評価額
「固定資産税評価額」とは、土地や建物といった固定資産を保有している場合に毎年課税される、固定資産税の算定根拠となる価格です。
市町村（東京23区は東京都）が1月1日を基準に算定し4～6月頃に公表されますが、他の指標とは異なり評価額は3年毎の見直しとなる点に注意が必要です。
固定資産税評価額を知っておくことで、支払わなければならない固定資産税額が分かります。小規模宅地の特例や、貸家立て付け地の控除など、土地活用に係る税制の優遇などにより、どれくらいの節税効果が見込めるかを確認することができます。
毎年の初めに納税の通知が来ると思いますが、その通知書の中に内容の見方も含め、評価額の記載があります。届いた際にはしっかり確認することをお勧めします。
実勢価格
「実勢価格」とは、国や自治体が決めるものではなく、実際に土地が売買される際に売主・買主の間で合意した価格を指します。
売主の事情や双方の心情、土地の周辺環境など様々な要素で決まるため、明確な金額の目安はありません。
ここまで紹介した4つの指標は実勢価格を把握する際に参考にはなりますが、4つの指標と実勢価格は大きく異なる金額で取引される場合もあるので注意が必要です。
周辺の土地売買事例やご所有地と敷地の条件が近い土地の売買事例などを参考にすることで、ご所有地の実勢価格の目安を知ることができます。しかし売買事例などは公表されていないことがほとんどですので、目安を知りたい場合は不動産業者などにご相談することをお勧めします。
このように土地は1つであっても、5つの異なる価格が存在する。この考え方を「一物五価」といいます。
注意するべき点は、公示地価・基準地価・相続税路線価といった指標は、あくまで基準となる土地や道路を指していて、公表された価格が活用を検討している土地にそのまま使えない場合があるという点です。
諸条件を考慮して実勢価格に近い価格を知りたい場合は、その土地の特性や周囲の環境などが売買金額に与える影響を理解している土地活用のプロに相談することをおすすめします。
価格の目安
5つの価格は上記の通り算出方法や目的が異なる為、同じ土地であっても価格は異なります。正しい価格を知るには、それぞれの価格を精査する必要があります。しかし実勢価格を除く4つの価格は、どれか一つでも分かれば、他の価格の目安を知ることができます。
公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額、4つの価格の目安は以下の図の通りです。
相続税路線価が分かっている場合、その金額の70%/80%が固定資産税評価額の目安に、100%/80%が公示価格の目安となります。同様の計算をすることで、4つの価格については目安を計算することが可能です。
価格の調べ方
公示価格、基準地価、相続税路線価格、固定資産税評価額、これら4つの金額の目安は前段でご説明しましたが、それぞれのより具体的な価格が知りたい場合はどうすればよいのか。公表されているサイトや価格の調べ方をまとめてみました。
公示価格
公示価格は国土交通省が運営する「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というシステムを利用して確認できます。
調べたい都道府県をクリックすると地図が拡大表示されます。
ここでは例として東京都をクリックします。
東京都の全域が表示されます。
今回は新宿区をクリックします。
検索条件指定画面に遷移するので、公示価格（地価公示）を調べる場合は「地価公示のみ」にチェックを入れて検索します。
表示された検索結果を確認から「価格（円/㎡）」を確認することで、対象とするエリアの公示価格を確認できます。
基準地価
基準地価は公示価格と同様のシステムを利用して確認可能です。
検索条件指定の際に、対象を「都道府県地価調査のみ」にチェックすることで基準地価を確認できます。
その後の調べ方は公示価格と同様です。
なお、検索条件指定画面で対象を「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックすることで、公示価格と基準地価を一度に確認することも可能です。
相続税路線価
相続税路線は国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」を参照して調査可能です。
路線価図・評価倍率表にアクセスすると日本地図が表示されるので、調査したい都道府県をクリックします。
表示される目次の中の「路線価図」をクリックします。
市区町村が表示されます。
今回は足立区をクリックします。
詳しい町名が表示されるので、該当するページ番号をクリックします。
相続税路線価が掲載された地図が表示されます。
路線価図・評価倍率表の中には路線価図の見方を説明しているページもあるので、参照しながらご自分の土地周辺の路線価を確認してみましょう。
固定資産税評価
固定資産税評価額を確認する方法は以下の3つです。
- ・固定資産税の納税通知書を確認する
- ・固定資産税評価証明書を確認する
- ・固定資産課税台帳を閲覧する
一般的には、納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確認します。
土地と建物が別の場所に記載されているので、求める情報を正確に参照しましょう。
固定資産税の評価証明書は、該当する市区町村に行き（もしくは郵送）申請、入手します。
また、市区町村には固定資産課税台帳が閲覧用に設置されていて、固定資産の課税対象額の閲覧が可能です。
実勢価格
実勢価格は、売り手と買い手が合意し、取引が成立するときの価格の為、実際に売買をしなければその金額は分かりません。
ただし対象となる土地の周囲の取引事例や、似たような物件の取引事例があれば、実勢価格を把握する参考になるでしょう。一部ではありますが、国土交通省が運営する土地総合情報システムにて過去の取引事例を確認することができます。
まとめ
今回は一物五価について調べ方も合わせてご紹介しました。実勢価格以外は比較的簡単に確認ができるかと思いますが、重要なことは確認した結果をどう活用するかです。
土地を売却する場合だけでなく、所有している土地を活用する場合、隣の土地購入して活用する場合、土地の貸し借りを行う場合など、様々な場面でその目的に応じた土地の価格を把握し、土地活用の計画立案に役立てることをお勧めします。
土地の価格を正確に把握することや、調べた価格をふまえてどのような土地活用をすべきか考えることはとても難しいです。
私たち鈴与三和建物株式会社は80年以上、土地活用に携わってきた経験を活かして最適な土地活用の方法を提案しております。土地の価格の調査や計画の立案など、土地活用に関する準備の部分もお手伝いしております。
お悩み、お考えのある方は是非お気軽にご相談ください。