【土地活用の方法】4つの基本的な活用法を解説│空き地の有効活用から借地権のある土地利用まで
2023.09.26 UP
「何も使っていない土地がある」
「土地を相続したが、どう活用するべきか分からない」
「賃貸経営を始めたいが注意点やポイントが分からない」
「土地活用にかかる費用に見合った収入があるのか不安」
このように、土地活用の方法について悩む人は多いものです。
その原因は、土地を活用しようと思っても、計画地の立地や周辺環境・所有者の要望によって、最適な土地の活用方法の選択肢は多岐に渡るからです。
例えば賃貸経営等での土地活用をする場合でも、調査や確認の上で情報を整理・把握し、土地活用の効果や目的を明確にすることがポイントです。
本記事では、土地活用の方法として考えられる4つの手段を紹介します。
「どんな方法があるのかな？」と悩む方は、ぜひ最後までご覧ください。
なお、土地活用について自分では答えが出ない場合は、土地活用のプロや専門家に依頼することもおすすめです。
鈴与三和建物株式会社は80年以上、土地活用に携わってきた知識と経験を活かし、多くの事例からお客様に合致する最適な活用方法をご提案致します。
Contents
『土地活用の方法』4つの選択肢と選び方
ひとことに土地活用といっても、活用方法は様々考えられます。
そのうち代表的なものは以下のとおりです。
- マンション、ビル建築等による土地活用
- 売却、資産の組替、等価交換、による土地活用
- 事業転換による土地活用
- 借地権のある土地の場合
それぞれ、どういった土地の活用法を指すのか、そしてどんな方におすすめできるのか解説します。
マンション、ビル建築等による土地活用
はじめに紹介するのは「マンション・ビル建築等による土地活用」です。
マンション・ビル建築等による土地活用は、以下の希望を持つ方におすすめできます。
- 既存の建物が老朽化したため建替えしたい
- 使っていない遊休地を利用して収益を得たい
- マンション・ビルを活用して相続税対策したい
具体的には、賃貸マンションやオフィスビルなどを建築して、入居者からの賃料（家賃）やテナント利用料金を徴収することで収益を獲得します。
コインパーキング等の駐車場経営での活用と比較して固定資産税を抑える特例制度による節税効果や、相続税対策としても非常に有効で、土地活用として多くのオーナーや事業者様が取り入れている方法です。
マンション・ビル建築における代表的な活用法を、さらに詳しく解説していきます。
賃貸マンション
1つ目は「賃貸マンション」です。
賃貸マンションは継続して高い需要が見込めます。また、オフィスビルと比較して空室リスクを軽減できることや、比較的景気の影響を受けづらい為、安定して収益を得ることが期待できます。
アパートと比較して規模が大きくなることから、建築費用・維持管理費用が必要である一方、大きな収益を得られる可能性があります。
駅の近くや市街地など生活する上で利便性の高い土地を所有している方に向いておりおすすめです。
店舗併用賃貸マンション
2つ目は「店舗併用マンション」です。
店舗併用マンションは、賃貸マンションの安定した収益性に加えて、店舗部分の高い収益が見込める点がメリットに挙げられます。
ただし、賃貸マンションよりも駅や市街地に近い立地でなければ、テナント部分が空室となるリスクがある点に注意が必要です。
オフィスビル
3つ目は「オフィスビル」です。
法人のテナントに、オフィスとしてフロア別に貸し出し賃料を得る方法です。
建築するための初期投資額が大きくなりますが、レンタブル比（総床面積に対して貸し出し可能な面積の割合）が大きくなるので、高い収益性能を持つ点が特徴です。
まとまった広さのある土地や利便性の高い土地を所有している方におすすめできるほか、旗竿地（道路に接する部分が小さく奥にまとまった大きさがある土地）で共同住宅を建てることが法的に難しい場合にも勧められます。
高齢者住宅
4つ目は「高齢者住宅」です。
高齢者住宅は、介護付き有料老人ホームやグループホームなど、高齢者向けの住まいの総称です。
ここまで紹介した種類の不動産とは異なり、駅や市街地から離れた閑静な環境の土地を持つ方におすすめです。
賃貸マンションやオフィスなどと比べて収益性は落ちるものの、退去・空室リスクが低く安定した経営ができる点が魅力的です。
85歳以上の人口は今後2060年まで増加する見込みで、将来性のある投資先といえるでしょう。
必要な資金について
こうした様々な選択肢が考えられる「マンション・ビル建築等による土地活用」ですが、土地活用方法と共に考えたいのは建築に必要な資金を準備する方法です。
融資元として、都市銀行や地方銀行、住宅金融支援機構など様々な選択肢が考えられます。
それぞれにメリット・デメリットや融資を受ける際に注意するべき点があるので、融資元を選択する場合は入念な資金計画が必要です。
個人で不動産投資を行う場合は、悩んだときに相談できるプロや専門家を見つけておくことをおすすめします。
土地活用・資金計画にお悩みの際は、鈴与三和建物株式会社へお気軽にご相談ください。
売却、資産の組替、等価交換、による土地活用
土地活用の方法は、保有する土地に不動産を建てることだけではありません。
たとえば「土地の売却」「資産の組換・等価交換」といった選択肢も考えられます。
土地の売却は、保有する土地を売却することで利益を得る方法です。
賃貸物件とは異なり利益は売却時に限られる一方で、管理に要する費用や手間がかからない点はメリットといえるでしょう。
資産の組換・等価交換は、既存の不動産を売却したお金で他の不動産を購入したり、不動産業者に建物を建ててもらい土地と同価値となる建物の一部を譲り受ける手法などを指します。
土地を有効活用できることに加えて、相続税の対策も行える可能性があるので、土地活用の1つの手法と認識しておきましょう。
売却についても、資産の組換・等価交換についても、土地や建物に加えて税に関する広範な知識が必要になる土地活用方法です。
検討している方は、鈴与三和建物株式会社まで、お気軽にご相談ください。
事業転換による土地活用
ほかにも「事業転換による土地活用」も選択肢に入ります。
保有する土地で事業を営んでいる場合に、地域の産業構造の変化や従業員の高齢化、後継ぎ問題などにより事業の継続や改善が難しいケースが見られます。
こうした場合に、既存の事業から方向性を転換すると収益力を回復できる可能性があります。
事業・土地の全体ではなく、一部を賃貸マンションなどに転換することも考えられるので、現在行っている事業を存続することが困難な方から、新たな収益源を確保したい方まで幅広く利用できる手法です。
事業転換による土地活用についても、鈴与三和建物株式会社まで、お気軽にご相談ください。
借地権のある土地の場合
最後に「借地権が設定されている土地」について解説します。
活用を検討している方は、借地のまま活用を考えることも出来ますが、所有権とすることで自由に土地を活用できる状態にする方法も考えられます。
借地権の解消（借地権を買い戻す、底地を買う）
借地権とは簡単にいうと「建物を建てる目的で土地を借りる権利」を指します。
所有権を持つ地主様からすると、借地権が設定されていると、自身が所有する土地であっても自由に建物を撤去・建築できないので、土地活用するためには借地権を買い戻す必要があります。
逆に他人の土地に借地権を設定している場合は、対価を支払って対象となる土地を購入することも可能です（いずれの場合も両者の合意が必要）。
借地権と所有権の等価交換により、所有権の土地を作る
対象となる土地全体にかかる借地権の一部と、同価値の所有権の一部を交換する「等価交換」による方法も考えられます。
金銭的な負担が生じることなく、借地権を解消し所有権を得られるので、借地権に関連する土地の権利を持ち土地を活用したいと考える方にとって現実的な方法といえるでしょう。
土地活用を始める前にじっくり検討期間を設けよう
土地を活用する、以下の4つの方法を紹介しました。
- マンション、ビル建築等による土地活用
- 売却、資産の組替、等価交換、による土地活用
- 事業転換による土地活用
- 借地権のある土地の場合
どの方法を利用して土地を活用するのか検討するためには、所有する土地に合った活用法を見つけ出すことが大切です。
また、そのためにはしっかりした調査・事前準備が必要です。
事前準備を行うことで、正確な収益の予測や想定外の出費等の失敗を防ぐことが可能になります。
土地活用の方法を考えている方は、80年以上土地活用に携わってきた経験を持つ、鈴与三和建物株式会社まで、お気軽にご相談ください。