土地活用｜十分な資金なしでも土地活用をする方法5選
2023.11.14 UP
「資金がなくても、賃貸マンションを建てることは可能ですか？」
土地を持ちながら手元に資金がない場合、こうした疑問を頂く方もいるでしょう。
「実は十分な資金なしでも、土地を活用して利益を得る方法はあります。」
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十分な資金なしでも土地活用をする方法5選
始めに、十分な資金がないと、賃貸マンション・賃貸オフィス・賃貸店舗など収益物件を建築できないと思われがちです。しかし、資金がない状態でも土地活用で収益を生む方法があります。
土地を活用することは、相続税対策に有効ですので仕組みを理解しましょう。
それでは、十分な資金なしでも土地を活用する方法を５つ紹介します。
方法1：土地と建物の等価交換を行う
1つ目の方法は「土地と建物の等価交換」を行うことです。
保有している土地の一部をデベロッパーに引き渡す代わりに、デベロッパーは対象の土地に区分所有マンションなどを建て、マンションの所有権を一部得る方法です。
例えば、土地評価額が3000万円の土地を持っている場合、デベロッパーと等価交換の契約をして、土地を引き渡します。デベロッパーはその土地に3億円の区分所有マンションを建て、3000万円分の土地と建物を元々の所有者が買い戻す流れとなります。
通常、土地と建物は譲渡した時点でその利益が課税対象となります。しかし、等価交換の特例を使う事によって、一定の要件を満たせば譲渡による利益は無かったものとされ、課税の繰り延べが可能です。（※等価交換で取得した土地・建物は、将来売却する時に繰り延べられた税金を払うという考え方です。）
この方法は、同じ土地に住み続けられるが、所有している所有権は他の区分所有者と同じ立場で、複数名の区分所有者のうちの1人という扱いとなります。
土地を所有している方の中には「先祖代々、相続している不動産を手放したくない」と願う方もいらっしゃるでしょう。これから紹介する方法は、土地の所有権を保ったまま土地活用できる方法です。
方法2：アパートローンを利用して建築を行う
2つ目の方法は「アパートローン」を利用して建築を行うことです。
今回は比較的多い賃貸住宅のアパートローンを例に流れを解説します。
アパートローンは賃貸マンションなどを建築するための資金を、銀行や信用金庫といった金融機関から借り入れることを指します。
まず、信頼できる建築会社に相談し、建築計画・計画図面・収支計画等を作成します。次に、建築会社と共に金融機関にローン申請に伴う計画の説明に行きます。審査通過後、マンション建築を行います。
ご自身で各専門会社に相談して行う事も可能ですが、各計画書の相互性や、ローン申請の際の計画の説明など十分な専門の知識が必要となる為、一貫したコンサルティングのできる建築会社と供に計画を進めていくことをおすすめします。
建築費の10％ほどの資金があればローンを契約できる可能性がありますので、自己資金が少ない場合でも土地活用を行えます。
古い建物を所有している場合は、修繕にかなり高額なお金が必要となる場合があります。十分な検討は必要ですが、建替えをおすすめする事もございます。
その理由はこちらの記事で解説しております。
＞＞関連コラム：大規模な修繕工事を実施するまえに考えるべきこと
方法3：土地の暫定利用を行う
3つ目の方法は「土地の暫定利用」です。
一般的にコインパーキング事業として使われることが多いです。
駐車場は初期投資費用が建築に比べて少なく済みます。
工事も短期間で行えることから、なるべく早く収益を生みたい方におすすめです。
しかし、賃貸マンションなどと比べると収益率が低く、節税効果も見込めないため、暫定的に経営を行い、他の本格的な開発・建築までの”つなぎ”として利用する場合が多くみられます。
方法4：借地事業を行う
4つ目の方法は「借地事業」を行うことです。
借地事業には普通借地権や定期借地権などありますが、今回は一般定期借地権について説明します。
定期借地権とは、期間を定めて土地を貸す際の権利です。貸し出している期間は土地の使用料で収入を得ることができます。契約期間終了時には更新や延長されることなく、土地は返還されます。
所有している土地を手放したくないが、マンション経営など運営のリスクを負いたくない方におすすめです。
現在建物があり、貸し出すにあたって更地にする必要があっても、土地使用料の一時金で賄えるケースもあります。
方法5：建設協力金方式で建築を行う
5つ目の方法は「建設協力金方式」を利用することです。
建築協力金方式とは、コンビニなどのテナント事業者に建築費を出資してもらい、毎月の賃料から建築費を分割で差し引いて返済していく方法です。
金融機関からの借入に比べて、建築協力金は低金利または無利息で建築が可能で負担を小さくすることができます。
あらかじめテナントが決まっているため空室のリスクがなく、リーシングに費用がかからない点が特徴です。
また、返済期間中にテナントが途中解約した場合は、契約時に貸主の返済義務を免除する特約を付けるのが一般的で、返済義務はなくなります。
例えば、返済金額が5000万円として残り半分の時に途中解約となると、2500万の返済義務がなくなります。しかし、一時所得として課税されるので注意が必要です。
これらの方法以外に、所有している土地や建物を売却して得た資金を元に新たな物件を購入する方法もあります。この方法では手元の資金が全くない状態でも建築をすることができます。
ただし、税金による目減りを考慮する必要があります。
まとめ│十分な資金なしでも工夫次第で土地活用は行える
土地活用を行うには、土地の整備や建物の建築に高い資金が必要となります。
しかし、本記事で紹介した方法など、資金なし、あるいは少額な自己資金でも土地活用を始めることは可能です。
そして、それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、特徴を十分に把握して対策を練ったうえで土地活用に着手する必要があります。
皆様がご所有されている土地は、場所・広さ・形状・周辺環境が全て異なります。
ご自身の土地の情報を良く整理して、どの方法が良いのか考えましょう。
しかし、それぞれの特性を整理して、リスクや注意点を把握し土地活用をを行うには、専門知識が大変重要となります。
信頼できる専門家によるアドバイスを受けて計画する事を強くおすすめします。
80年以上にわたり、土地活用のコンサルティングを行ってきた鈴与三和建物株式会社は、お客様のご要望を第一に、土地の有効活用のプロとしてご提案し、サポートしております。
十分な資金がない中での土地活用にお悩みであれば、一度お気軽にご相談ください。
また、具体的な事例は他のコラムに載せておりますので、是非ご覧ください。