大規模な修繕工事を実施するまえに考えるべきこと

大規模な修繕工事を実施する
まえに考えるべきこと

※築40年以上の建物所有者様必見

長く不動産を運用していくうえで、建替えの時期は必ず訪れます。建物が老朽するにつれ、修繕後運用しその後に建替えるべきか、すぐに建替えるべきかを悩む機会は多くなるのではないでしょうか。
この二つを比較するうえでは、「長期的な収支の累計を比較する」ことが重要です。

目先にかかる費用だけではなく、その後にかかることが想定される費用や経年による支出・収入への影響も 考慮した収支計算を行い、同じ期間でより大きな利益を生むのはどちらかが比較のポイントとなります。返済の終わった建物をなるべく長く運用したほうが、より利益を得られると感じるかもしれません。しかし、収支の累計でみると、すぐに建替えた方がより利益を生む場合もあります。

これらを判断するに以下の項目の精査が必要です。

比較のポイント

ポイント①修繕費

建物を維持管理するうえで、定期 的な修繕が必要です。また建物 の経年により修繕箇所が増え、負担額が上昇していくことも考慮す る必要があります。

ポイント②想定賃料とその減少率

一般的に建物が古くなると、空室 が増加しやくなり、賃料を下げる 等の対策が必要となってきます。 新築時の想定賃料の調査に加 え、これらのマイナス要素も考慮 することで、より現実に近い収入 額の計算が可能となります。

ポイント③節税効果

修繕費は一括して、工事費は減 価償却資産として長期的に、それ ぞれ経費計上が可能なため、所得税への節税効果が見込めます。

建物が古くなり減価償却が終わると、所得税の負担が増え、収益 性が落ちます。この為、収入に対する税額も重要なポイントです。

考慮すべきポイント

相続税節税効果

借入を行い新築する場合、投資した費用と、出来上がった建物の固定資産税評価額 の差が相続税対象資産からマイナスされます。計画に相続が絡む可能性があれば、 累計の収支と合わせた検討が必要です。

建替え時に建物が大きくなるかどうか

今よりも大きな建物が建てられる場合があります。建物の規模が大きくなることで工 事費は増えてしまいますが、貸せる面積も増え、収益性や安定性の上昇が見込めます。

収支の改善に直結するので、大きくなる可能性がある場合は精査をお勧めします。

まとめ

これらのポイントを精査し比較することで、得られる利益がより大きいのはどちらかを確認することができます。しかしポイントの精査には土地や市場調査による想定賃料の算出等、専門的な技術や知識が必要です。

弊社は不動産の総合コンサルティングとして、お客様のお悩みを伺い、どうすべきかをご一緒に考えるとこ ろからお手伝いをしております。比較にあたって必要な諸業務についても一括でお任せいただけます。ご自身での検討が難しいと思われる方は是非お気軽にご相談ください。